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WeWork为本土的联合办公带来警醒

2019-09-27
作为共享办公的范本,WeWork上市遇阻,为中国本土的联合办公企业敲响了警钟。

「WeWork作为行业先锋,进行了大量创新性实践,但同时也犯了严重的战略错误」,星库空间创始人白羽指出,「WeWork模式的底层产品和服务并不具备跨文化的复制性,盲目的国际化扩张导致了巨额不可收缩的亏损。」

在历时4年的发展中,抛开产品差异,国内联合办公企业大致形成了两条发展路线。一种是接近WeWork的大干快商拼规模,以近乎倾销的价格换取品牌和市占率;一种是精耕细作,关照整体盈利性,但规模增长缓慢,更接近中国版的雷格斯商务中心

相对于WeWork的高光,雷格斯属于闷声发财的类型。创立于1989年,雷格斯1994年进入中国,到中国联合办公进入元年的2015年,它已经在中国低调运营了21年,在全世界开了2700多间办公室,实现盈利。2018年,雷格斯母公司IWG的营业收入为25.35亿美元,净利润为1.06亿美元。

在一些业内人士看来,WeWork上市遇阻,并不代表联合办公前途暗淡,而仅宣告了第一条路线的折戟。

「追随Wework模式,实行融资扩张的联合办公企业压力山大,因为同样的路径都有被市场低估的风险」 白羽认为。

「后期联合办公出现大额融资的可能性很小」刘渝鑫说,与 WeWork最高估值比较, IPO估值已经不是腰斩,而是膝斩了,「这对投资者信心打击太大了」。

联合办公最近的大额度融资发生今年5月,氪空间完成了新一轮10亿元融资。此前的2018年,梦想加获得1.2亿美金C轮融资,优客工场获得2亿美金D轮融资。而在今年2月份,媒体曝出,优客工场计划今年在纳斯达克上市,寻求30亿美元的估值,优客工场的上市会否受到WeWork的影响尚不得而知。

但白羽认为,WeWork上市遇阻并非所有中国学徒的「噩耗」。

「对以客户为导向的企业反而是好事,能够轻装上阵,进一步强化发展战略,后来居上。」据介绍,星库空间已于2019年实现了公司层面的盈亏平衡。另外,方糖小镇宣布于2018年年中实现EBITDA转正,获得规模化盈利;纳什空间预计将于今年年底实现盈利。

此外,他认为,熟悉中国市场的本土联合办公企业更富有抗压的韧性。「我们更了解中国企业的需求,并能够为他们提供超高性价比的空间服务,所以仍然可以生存并发展。」

多位业内人士指出,联合办公只有自己具备造血功能,实现稳定现金流,才真正可以沉淀出经验和人才。

但是,要同时获得规模和利润,并非易事。

一位不愿具名的业内人士表示,其所在公司已经关闭了数家空间,「一个空间一年要赔两三百万,业主不傻,如果能赚到钱为什么留给你赚差价?」

刘渝鑫则认为,联合办公的业务模式从成本结构来看,存在天生缺陷。

首先,固定成本过高。联合办公固定成本是租金、水电、员工薪资、办公费,这部分占到了整体成本的90%以上,变动成本仅取决于雇佣人员的变动。过高的固定成本,导致联合办公很容易打价格战,通过高出租率创造足够多的边际贡献去吸收固定成本。

第二,不健康的低价环境。联合办公可以短签约,这意味着市场风险全部被运营方吸收了,而客户经营不善就可以随时逃走,而且客户还不愿意为这种风险买单。运营方只能保持低价格、高出租率来减少亏损,所以不光是客户,连运营方都倾向于创造低价环境。

第三,3倍于写字楼的销售成本(主要指带客佣金)。本来联合办公就是微利,但因为租约短,销售成本却达到了18%,但是反观普通写字楼,销售成本只有5%左右。

在这种情况下,盈利就像在刀尖上走钢丝,需要高超的运营能力和精益管理,但这往往与规模扩张所需要的「速度与激情」相悖。

此外,WeWork教给中国学徒的恐怕还有「廉洁」二字。

「国外投资人对创始人的廉洁自律提出了严厉质疑也是导致估值缩水的原因之一,这也提醒我们创业者,利益面前不能忘记初心」白羽说。

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